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  单方出卖共有房产遭配偶反对,买方要求过户都不支持吗?

  多多头

  2018-01-09

  2018-01-08 杨文战律师 实用法律知识

  作者/北京杨文战律师

  实务判例解析:单方出售夫妻共同房产,未过户时配偶反对,法院一般不支持买方要求过户的诉求。但并非每起案件都会得到支持,事实的认定和案件的判断结果要受很多因素的影响。

  单方出卖共有房产遭配偶反对,买方要求过户都不支持吗?

  房屋买卖纠纷中,经常出现签约后房主的配偶以不知情为由,主张买卖合同无效的案件。这时能否支持买方取得房产呢?依据《物权法》第106条规定,法院主要审查判断条件有以下三个:

  (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

  (二)以合理的价格转让;

  (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

  依据上述规则,如果房屋已经办理过户手续,买方又是以合理的价格购买的,且具备善意的特征,才能支持买方取得房产。但如果房产还没有办理过户手续,即使价格合理且买方符合善意特征,也不能支持买方要求过户的主张。买方无法取得房产,只能向卖方索赔。

  那么是不是在单方出售夫妻共同房产且未及过户的情况下,只要配偶一方以不知情为由主张反对,就不支持买方要求过户的诉求呢?也不绝对,我们看一份北京法院的判决。

  [判决案情]2016京0113民初2796号

  原告罗某向北京顺义区法院起诉称:1999年10月3日与刘某签约,以43000元的价格购买了刘某名下的房产,当天一次性付清房款,刘某打了收款条。后多次联系刘某办理过户手续,刘某不配合。因此诉到法院要求判令刘某协助办理涉诉房屋的过户手续。

  被告刘某辩称:不同意罗某的诉讼请求。主要理由包括:1、双方是同事,自己无意卖房,是罗某强烈要求买,且是在酒后签约,罗某说该房市场价也就值四万,自己不太清楚市场价,就签了罗某准备好的协议并收了钱。之后自己找中介了解,发现该房当时价值七万左右,自己被罗某骗了。2、该房是夫妻共同财产,这一点原告也是明知的,但原告故意在酒后且自己老婆不知情的情况下与自己签订协议,出售无效。

  为证实自己的说法,刘某提供了一张1998年1月某小区的购房发票,称该某小区和涉诉房屋的房价差不多,1998年房价已达到了一千五百元往上,但自己卖给罗某只时有每平米800元。说明原告故意与被告签了一份显示公平且带有欺诈色彩的协议。

  第三人陈某称:不同意原告的诉讼请求。我是收到传票才知道房子被卖了,我主张原、被告签订的协议书无效,并要求返还房屋。

  陈某提交广东省某村委会出具的证明,证明陈某长期居住在该村照顾家人。对涉诉房屋被卖之事也不知情。刘某称其告知第三人房屋一直在出租。

  罗某称不存在欺诈情形,当时要购买的人不止一个,自己出价是最高的。

  法院审理查明:

  争议房产登记在刘某名下,为刘某与陈某婚后1995年刘某向单位所购福利房,按单位规定住满5年后方可出售。刘某与罗某于1999年10月3日签订《协议书》将涉案房屋出售,协议售价为43000元。当天刘某收取罗某全部购房款。1999年10月底至今,罗某一直居住在涉诉房屋内,涉诉房屋所有权证由罗某持有。

  法院认定及判决:

  法院认为刘某主张与涉诉小区同为边缘小区的的房屋成交的价格比争议房屋高出一倍。但是两小区在实际位置上有所差异,且涉诉房屋为单位福利房,并不能证明罗某在与刘某签订买卖房屋协议时存在欺诈行为。

  陈某主张直至得知本案纠纷时才知晓涉诉房屋已卖,房屋被卖近20年不知情的主张有违常理,法院不能采信。

  综合以上事实,2016年6月,顺义区法院作出判决,判令被告协助原告办理产权过户手续,并驳回了第三人的诉求。

  (以上内容节选自2016京0113民初2796号民事判决书)

  [判例分析]

  在一方签约出售夫妻共同房产,另一方以不知情为由起诉主张买卖合同无效的案件中,如果房产还未过户,法院通常不会支持买方要求过户的主张。本案被告及第三人的主张为什么不被法院采信?为什么买方的诉求会获得支持呢?

  从判决来看,杨文战律师认为原因主要有以下几点:

  1、刘某主张罗某有欺诈行为不成立。

  刘某称罗某在房价上有欺诈行为,从刘某个人的角度讲意义不大。刘某主张出售的房价与市场价相差太大,其提供的对比证据由于两处房产差异过大,并没有被法院采信。但杨律师认为这并不是最关键的,从刘某的角度讲,即使确实有证据证明出售的房价确实与市场价相差过大,也应该一年内依据《合同法》中关于“重大误解”的规定要求变更或撤销合同。因为此类案件,单凭房价差距并不能达到证明罗某有欺诈行为的效果。

  刘某在签约十几年后再提出这类主张,法律上已没有什么成功的机会。但由于涉及共有人陈某,房价是否正常还涉及陈某利益,对法院判断罗某是否善意还是有重大影响的。所以,本案的重点就在于刘某的配偶陈某以不知道共有房产被出售主张无效的诉求能否成立了。

  2、陈某不知道共有房产被出售的主张败给了“生活常识”

  陈某主张直到收到传票才知道卖房,从1999年刘某出售房产到本案发生有十七年。从生活常识角度看,很难让人相信这十七年陈某一直不知情。lawyeyrwz

  “生活常识”也是民事诉讼的证据认定中的重要规则,《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第64条规定:法官要“运用逻辑推理和日常生活经验,对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断”。

  陈某为解释自己为什么长时间不知道房产被出售,向法院提供了自己长期不生活在北京的证据。但是有些生活常识的疑点,并不能靠这份证据解决。本案陈某与刘某均不主张夫妻关系异常,这种前提下“陈某一直没见过租赁合同,为什么相信十几年一直是出租?”、“如果陈某相信刘某一直出租,这十几年的租金收取问题刘某是如何解释的?”、“1999年的时候,刘某取得数万元售房款,陈某一直不知情不正常”等等。

  3、罗某交付全款、长期实际占有房产的事实对本案显然有重要影响。

  罗某签约后支付全款,一直实际居住在争议房产中的事实,在其它证据存在一定争议时,会影响法官的判断。这种情况下,由于近二十年房价的上涨幅度巨大,如果认定无效,后续问题的处理就会比较复杂,这肯定也是法院判案时要考虑的倾向因素。

  单方出卖共有房产遭配偶反对,买方要求过户都不支持吗?

  [实务总结]

  1、购买共有房产时,买方应尽量要求卖方共同签署协议或者要求其配偶出具知情同意文件。

  如果房产登记在夫妻两人名下,签约时肯定会要求双方共同签字。但如果房产只登记在夫妻一方名下,如果该房为婚后购买,法律上仍认定为夫妻共同财产,从安全角度讲,买方仍应要求卖方提供配偶知情同意的文件。

  2、配偶如反对共有房产被出售,应知情后立即进行交涉,交涉不成立即起诉。

  如确有一方单独出售房产的情况,配偶知情后不认可,应立即书面通知对方表示反对,交涉不成应立即起诉。如果耽误时间过长而未公开表示反对,有可能被法院认为“默认同意”。

  而且即使合同被认定无效,也不代表出售方不承担赔偿责任,在耽误时间过长,房价波动较大的情况下,造成买家损失巨大,出售方要负赔偿责任,如果配偶只是反对出售,而与配偶并无矛盾,配偶的责任实际上还是家庭的责任。

  如果配偶与出售方关系不和呢?那就更得抓紧时间起诉了,并且要视情况申请财产保全,以免房产被办理过户。一旦办理了过户手续,而买方又构成善意第三人,房子肯定就要不回来了!

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